Ceny mieszkań w Krakowie w 2026 roku utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Z danych rynku wtórnego wynika, że średnia cena za metr kawalerki sięga już 17,7 tys. zł. Choć wzrosty nie są gwałtowne, kolejne progi cenowe znikają, a dostępność mieszkań dla mieszkańców Krakowa wciąż się pogarsza.
Ceny mieszkań w Krakowie w 2026 roku utrzymują się na bardzo wysokim poziomie i nic nie wskazuje na to, by miało się to szybko zmienić. Jak wynika z danych portalu Nieruchomosci-online.pl, średnia cena za metr kawalerki na rynku wtórnym sięga już 17,7 tys. zł. Choć dynamika wzrostów wyraźnie spadła w porównaniu z poprzednimi latami, kolejne progi cenowe po prostu znikają z rynku. Dla kupujących oznacza to jedno – coraz trudniejszy dostęp do mieszkań i konieczność szukania kompromisów.
Kraków od dawna nie jest już częścią „tańszej Polski mieszkaniowej”. Podczas gdy w części miast wojewódzkich wciąż można znaleźć oferty poniżej 9 tys. zł za metr, w stolicy Małopolski takie stawki są dziś całkowicie nierealne. Nawet najmniejsze mieszkania osiągają poziomy, które jeszcze kilka lat temu były uznawane za wysokie. Co więcej, w pierwszym kwartale 2026 roku ceny wciąż rosły – choć umiarkowanie, najczęściej o 1–2 proc. kwartał do kwartału.
Jak podkreśla Rafał Bieńkowski, mamy do czynienia z trwałą zmianą realiów rynkowych – „Jeszcze kilka lat temu progi cenowe – takie jak 10 tys. zł za metr – potrafiły być dla wielu osób granicą nie do przejścia. Dziś w wielu miastach wojewódzkich to już raczej punkt startu, a nie bariera. I nawet jeśli ostatnio nie widzimy drastycznych podwyżek, tylko umiarkowane ruchy, to one wystarczą, aby kolejne progi cenowe po prostu znikały z mapy Polski”.
Nieco spokojniej wygląda sytuacja w większych mieszkaniach. W segmencie lokali dwupokojowych ceny w Krakowie w ostatnich miesiącach się ustabilizowały, podobnie jak w przypadku mieszkań trzypokojowych. Brak wyraźnych wzrostów nie oznacza jednak poprawy dostępności. Po prostu rynek osiągnął poziom, przy którym nawet niewielkie zmiany są już bardzo odczuwalne dla kupujących.
Dlaczego mieszkania w Krakowie wciąż drożeją i co to oznacza dla kupujących w 2026 roku
Eksperci zwracają uwagę, że wzrost średnich cen nie zawsze wynika z prostego podnoszenia stawek przez właścicieli. Duże znaczenie ma struktura ofert, co dobrze widać również na przykładzie Krakowa. Jak tłumaczy Rafał Bieńkowski – „Na średnią stawkę ofertową wpływa również to, jakie mieszkania akurat są na rynku, a nie tylko to, czy sprzedający podkręcili ceny. Wystarczy, że z oferty szybciej znikają tańsze lokale, a częściej pojawiają się mieszkania lepiej położone, po remoncie czy o wyższym standardzie – i średnia zaczyna rosnąć”.
Na początku roku działa jeszcze jeden mechanizm. Wielu właścicieli wystawia mieszkania z wyższą ceną „na start”, traktując to jako test rynku. Sprawdzają zainteresowanie, liczbę zapytań i gotowość kupujących do negocjacji. Jeśli odzew jest słabszy, ceny są później korygowane. Jednak zanim to nastąpi, statystyki pokazują wzrosty.
– Początek roku to czas, w którym wielu właścicieli decyduje się na wystawienie swojego mieszkania na sprzedaż. Na początku roku wielu sprzedających po prostu testuje cenę „na start”. Wystawiają mieszkanie trochę drożej, żeby sprawdzić, jak zareaguje rynek: czy pojawią się telefony, ile osób umówi się na oglądanie, czy kupujący będą negocjować. To często nie jest twarde przekonanie o danej wartości mieszkania, tylko próba znalezienia punktu odniesienia po ostatnich latach zmian. Jeśli odzew jest słabszy, cena zwykle szybko jest obniżana – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.
Niektórzy sprzedający wychodzą też z założenia, że skoro z nowym rokiem drożeje wiele aspektów naszego codziennego życia, dotyczy to również nieruchomości. Jednak zdaniem ekspertów Nieruchomosci-online.pl, powodem wzrostów średniej ceny ofertowej niekoniecznie musi być tylko to, że właściciele podnieśli swoje oczekiwania.
– Na średnią stawkę ofertową wpływa również to, jakie mieszkania akurat są na rynku, a nie tylko to, czy sprzedający podkręcili ceny. Wystarczy, że z oferty szybciej znikają tańsze lokale, a częściej pojawiają się mieszkania lepiej położone, po remoncie czy o wyższym standardzie – i średnia zaczyna rosnąć, nawet bez klasycznej fali podwyżek. Dlatego w niektórych miastach widzimy lekkie ruchy w górę, podczas gdy Warszawa wygląda bardzo stabilnie. To większy i bardziej płynny rynek, z większą konkurencją ofert i większą przestrzenią do negocjacji, przez co takie wahania częściej się równoważą – dodaje Rafał Bieńkowski.
