Kraków jest o krok od przyjęcia pierwszego w historii miasta Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. Komisarz Stanisław Kracik zgodził się na zawarcie umowy urbanistycznej z Henniger Investment, która ma umożliwić dalszą zabudowę w rejonie osiedla Wizjonerów. W zamian deweloper zobowiązuje się m.in. do budowy kładki pieszo-rowerowej i infrastruktury drogowej oraz przekazania pieniędzy na park i lokale komunalne.
Zarządzenie w tej sprawie Stanisław Kracik podpisał 12 sierpnia. Dotyczy ono umowy urbanistycznej zawieranej w ramach procedury Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego „Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia”. Drugą stroną umowy ma być Henniger Investment, czyli deweloper związany z osiedlem Wizjonerów. To ważny etap procedury, która rozpoczęła się ponad dwa lata temu. Pierwszy wniosek inwestora wpłynął 16 maja 2024 roku. W grudniu tego samego roku Rada Miasta Krakowa zdecydowała o przystąpieniu do sporządzania ZPI. Kolejny wniosek Henniger Investment został złożony 7 sierpnia 2025 roku. Oba postępowania zostały później połączone.
Zintegrowany Plan Inwestycyjny, czyli ZPI, to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalana na wniosek inwestora. Pozwala powiązać planowaną przez niego inwestycję – w tym przypadku dalszą zabudowę mieszkaniową – z inwestycjami, które zobowiąże się wykonać na rzecz miasta. Warunki są negocjowane z gminą i zapisywane w umowie urbanistycznej. Ostatecznie to jednak Rada Miasta decyduje, czy ZPI zostanie uchwalony. W przypadku Bronowic będzie to pierwsza taka procedura w Krakowie zakończona uchwaleniem planu, jeśli radni poprą projekt.
Co chce wybudować deweloper?
Wniosek Henniger Investment dotyczy terenów w rejonie ulic Wizjonerów, Radzikowskiego, Katowickiej i Armii Krajowej. Deweloper chce kontynuować zabudowę w sąsiedztwie istniejącego osiedla Wizjonerów, ale żeby było to możliwe w planowanej przez niego skali, konieczna jest zmiana obecnych zasad zagospodarowania tego obszaru.
Dziś sytuacja planistyczna tego terenu jest inna. Obowiązujące miejscowe plany przewidują tam m.in. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową, zabudowę usługowo-mieszkaniową, tereny komunikacyjne oraz tereny związane z ogrodami działkowymi. Henniger Investment wnioskuje natomiast o takie ukształtowanie nowego planu, które pozwoli na realizację przede wszystkim zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz mieszkaniowo-usługowej. Mówiąc prościej: na części terenów, na których obecne plany nie przewidują bloków w proponowanej przez inwestora formie, ZPI ma stworzyć możliwość ich budowy.
Nie chodzi przy tym tylko o samą zmianę funkcji terenu. Projekt określa również skalę przyszłej zabudowy. Na terenach oznaczonych w dokumentacji jako 1MW, 2MW i 3MW budynki będą mogły mieć maksymalnie 14 metrów wysokości. Na terenie 2MW-U podstawowy limit wynosi 16 metrów, ale w pasie wzdłuż ul. Radzikowskiego dopuszczono zabudowę sięgającą 20 metrów.
Najwyższe budynki przewidziano jednak w innej części obszaru. Na terenie oznaczonym symbolem 1MW-U, w wyznaczonej strefie wyższej zabudowy, maksymalna wysokość została określona na 36 metrów. To mniej więcej wysokość kilkunastokondygnacyjnego budynku, choć sama liczba kondygnacji nie została w przywołanych dokumentach określona i będzie zależała od projektu konkretnego obiektu. Miasto argumentuje, że taki parametr jest zgodny ze Studium, które dopuszcza koncentrację wyższej i bardziej intensywnej zabudowy przy głównych ciągach komunikacyjnych i w sąsiedztwie przystanków kolejowych.
Właśnie wysokość i intensywność przyszłej zabudowy należały do kwestii, które wzbudziły zastrzeżenia podczas konsultacji. Część mieszkańców wskazywała, że nowe budynki będą wyższe od istniejącej zabudowy w sąsiedztwie i zwiększą obciążenie infrastruktury. Pojawił się m.in. postulat odsunięcia nowej zabudowy o 25 metrów od istniejącego bloku oraz argumenty dotyczące już występujących problemów z liczbą miejsc postojowych. Miasto tych postulatów dotyczących parametrów zabudowy nie uwzględniło.
Co Kraków ma dostać w zamian?
W zamian za możliwość realizacji inwestycji na zasadach określonych w ZPI Henniger Investment ma wziąć na siebie część inwestycji w otoczeniu osiedla oraz przekazać miastu pieniądze na wskazane cele. W samym zarządzeniu podpisanym przez Stanisława Kracika nie podano wartości tych zobowiązań. Z wcześniejszych informacji miasta wynika jednak, że cały pakiet negocjowany z deweloperem był wyceniany na ponad 23 mln zł.
Największym pojedynczym przedsięwzięciem ma być kładka pieszo-rowerowa nad ul. Armii Krajowej. Połączy ona rejon ul. Wizjonerów z drugą stroną Armii Krajowej i ma zapewnić dojście oraz dojazd rowerem do przystanku SKA Bronowice. To istotne również dlatego, że podczas konsultacji sami mieszkańcy zwracali uwagę na paradoks obecnego układu: stacja kolejowa znajduje się blisko osiedla, ale dotarcie do niej wymaga nadkładania drogi.
Według podawanych wcześniej przez miasto szacunków sama kładka miała kosztować około 9 mln zł. Drugim dużym przedsięwzięciem jest budowa drogi dojazdowej w rejonie ulic Wizjonerów i Radzikowskiego wraz z infrastrukturą dla pieszych i rowerzystów. Jej wartość szacowano na około 4,3 mln zł. W dokumentach zapisano budowę drogi, ścieżki rowerowej i chodnika w rejonie Radzikowskiego. Zmiany mają pojawić się również przy samej ul. Wizjonerów. Deweloper zobowiązuje się do wykonania tam pasa postojowego oraz chodnika. Osobno w umowie zapisano budowę miejsc parkingowych na terenie oznaczonym w ZPI symbolem 1MW-U.
Nie wszystkie zobowiązania będą jednak polegały na tym, że Henniger Investment sam coś wybuduje. Część ma mieć formę pieniędzy przekazanych Krakowowi. Jednym z takich świadczeń jest finansowanie Parku Wizjonerów. W czasie wcześniejszych negocjacji wartość tego świadczenia określano na około 4,3 mln zł. Kolejne środki mają zostać przeznaczone na nabycie lokali komunalnych. Wcześniej miasto informowało o kwocie około 2,5 mln zł. W umowie znalazło się również zobowiązanie związane z likwidacją części ogrodu działkowego.
Nie wszyscy zgadzają się na proponowane zmiany
Projekt wzbudzał zastrzeżenia części mieszkańców. W uwagach składanych podczas procedury pojawiały się zarzuty dotyczące przede wszystkim zwiększenia intensywności i wysokości zabudowy oraz wpływu kolejnych budynków na istniejącą infrastrukturę. Mieszkańcy domagali się odsunięcia planowanej zabudowy o 25 metrów od istniejącego bloku. Wskazywali również na problemy z liczbą miejsc postojowych i argumentowali, że kupując mieszkania, brali pod uwagę obowiązujący wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Osobnym punktem spornym są ogródki działkowe. Chodzi o ROD im. Lucjana Rydla. W trakcie konsultacji domagano się jednoznacznego zachowania funkcji ogrodów, a przedstawiciele ROD wskazywali nawet na możliwość zakwestionowania uchwały na drodze sądowej.
Miasto odpowiadało, że przeważająca część ROD im. Lucjana Rydla znajduje się poza granicami sporządzanego ZPI. Część terenu jest jednak związana z planowanym połączeniem pieszo-rowerowym prowadzącym w kierunku kładki.
Nie wszystkie głosy mieszkańców były przeciwne inwestycji. Część osób popierała przede wszystkim budowę kładki nad Armii Krajowej. Argumentowano, że osiedle Wizjonerów znajduje się stosunkowo blisko stacji SKA Bronowice, ale obecny układ komunikacyjny zmusza pieszych do znacznego nadkładania drogi.
Pierwszy taki plan w Krakowie
Zgoda Kracika na zawarcie umowy urbanistycznej nie oznacza jeszcze, że deweloper może rozpocząć realizację wszystkich planowanych budynków. Jest kolejnym etapem procedury ZPI. Ostateczna decyzja dotycząca Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego należy do Rady Miasta Krakowa. Jeśli radni przyjmą dokument, będzie to pierwszy uchwalony ZPI w Krakowie. Radni będą więc decydować jednocześnie o dwóch powiązanych elementach: nowych możliwościach zabudowy terenów w Bronowicach oraz pakiecie inwestycji i świadczeń, które w związku z tym Henniger Investment ma zrealizować na rzecz miasta.
